Ипотека в вопросах и ответах6

Создавая семью, мы мечтаем не только о детях и счастливой жизни, но и о собственном жилье, которое можно обустроить по своему желанию.

Однако современный мир лишен стабильности и гарантий, поэтому сразу воплотить свою мечту и приобрести квартиру либо дом удается не всегда. Решение проблемы представляется в виде ипотеки, и вот тут мы спрашиваем себя: выгодно ли это? Кто-то говорит, что ипотека автоматически означает двойную переплату, кто-то, наоборот, советует приобретать, пока есть возможность… Разобраться в этой непростой теме мы решили с помощью эксперта, специалиста по коммерческой и жилой недвижимости Евгения Янюка.

Приобретение жилья — одно из важнейших событий в жизни человека, и потому требует максимального внимания. Не могу не сказать о таком важном понятии, как безопасность сделки, которое дает и продавцу, и покупателю уверенность в том, что все документы на недвижимость соответствуют законодательству и транзакция полностью прозрачна. Однако более подробно об этом мы поговорим в следующей статье, а сейчас детально ответим на основные вопросы об ипотеке и ипотечном кредитовании.

Ипотечный кредит: на что обращать внимание?

В современном мире понятие кредита, в том числе ипотечного, распространено уже довольно широко. Но это не значит, что лишними будут несколько советов тем, кто принял решение приобрести жилье в ипотеку.

Итак:

Берем заем в валюте, в которой зарабатываем

Это главное правило: зарабатываете в леях — занимайте только в леях. Ведь приобретать валюту, чтобы отдать кредит, потребуется из леевых заработков. Курс валюты вырос? Автоматически растут и ваши платежи. При этом не забывайте, что любая проволочка с выплатой отрицательно влияет на кредитную историю.

Отдаем не больше 30% дохода семьи

В месяц на выплату кредита должно уходить не больше 30% семейного бюджета. Если вы решились отдавать половину, знайте: это уже критическая цифра. Риск слишком велик.

Улучшаем жилищные условия постепенно, стоимость недвижимости оцениваем объективно

Конечно, очень заманчиво въехать из малогабаритной «однушки» в шикарные апартаменты, но это только теоретически. На практике разумней будет из однокомнатной квартиры въехать в двухкомнатную, выплатить ипотеку за нее, а потом уже думать, сколько еще квадратных метров и на каких условиях вам необходимо. Помните о кредитной истории! Кроме того, условия кредитования со временем могут измениться в лучшую сторону. А объективная оценка стоимости предполагаемого жилья нужна, чтобы не попасть впросак при ее дальнейшей продаже. Лучше сразу потратиться на грамотного оценщика.

Изучаем «дополнительные расходы» по договору

Ежемесячный комиссион за обслуживание кредита, страховка квартиры в пользу банка и так далее — подводные камни кредита. Такие дополнительные платежи способны нанести ощутимый урон вашему бюджету и серьезно усложнить погашение ипотеки. Будьте бдительны и внимательно изучайте договор.

Сохраняем трехмесячный запас платежей по ипотеке на депозите

А если удастся сохранить полугодовой — еще лучше. Так вы подстрахуете себя в случае потери работы или снижения дохода. Кстати, депозит-«подушку» лучше хранить в банке, который выдал кредит.

Предпочитаем фиксированный процент

Когда времена стабильны, плавающая ставка по кредиту привлекательна. Если же стабильности нет, рисковать не стоит. Особенно с учетом того, что в ипотеке, особенно на начальном этапе, проценты составляют две трети или три четверти платежа.

Наконец, вы получили ипотечный кредит, купили квартиру и отметили новоселье. Следующий вопрос, который возникнет перед вами через пару лет: «А стоит ли погашать ипотечный кредит досрочно? Есть ли какой-то смысл в досрочном погашении ипотечного кредита или нет?»

Вначале необходимо прояснить два момента.

1. Заплатим ли мы меньше процентов, если раньше погасим кредит? Ведь если погасить кредит досрочно, то не нужно будет гасить проценты по кредиту, которые за 15-20 лет обычного срока ипотечного кредита набегают на сумму, в 2 раза превышающую сам кредит (это зависит от срока кредита и ставки).

Вроде всё правильно. Однако здесь не учитывается фактор инфляции, которая в Молдове, несмотря на все усилия государства, довольно значительная и составляет примерно 10-15 % в год (не по оценкам органов статистики, а реально). Следовательно, в долгосрочной перспективе доходы тех, кто брал кредит, растут. Имеется в виду рост заработной платы вследствие инфляции. Из-за инфляции уменьшается сама сумма кредита, и торопиться её выплачивать, пока занятые деньги дороги, может быть не так уж и выгодно. Конечно, через 10 лет вы заплатите больше, но ведь эти деньги частично обесценятся.

2. В долгосрочном плане цены на недвижимость растут, и это следует учесть. Конечно, в последние годы мы наблюдали постепенное снижение цен в силу ряда причин как внутреннего, так и внешнего характера. Но это не может продолжаться вечно. Цены стабилизируются с дальнейшей перспективой роста, особенно в сегменте новостроя.

Поэтому, если есть возможность и желание, лучшим вариантом будет купить еще одну недвижимость. Ведь хорошая недвижимость в долгосрочном плане растет, а деньги, как мы уже говорили выше, теряют в цене и очень значительно.

В целом же досрочное погашение ипотечного кредита имеет смысл, если:

• у вас периодически появляются накопления, и вы не знаете, как ими распорядиться. Вы не хотите инвестировать в акции, покупать недвижимость или открывать бизнес, вы не знаете, как инвестировать, и не хотите в этом разбираться. Да и хранить деньги в банке — не лучший вариант, так как банковские проценты ниже реальной инфляции. Поэтому велика угроза просто растратить имеющиеся накопления впустую;
• ипотечный кредит слишком давит на вас психологически. Ежемесячные выплаты не дают спокойно спать, и каждый день вы боитесь, что банк вас выселит и заберет квартиру;
• ваши доходы постоянно, год от года, стремятся к уменьшению. Возможно, вы приближаетесь к пенсионному возрасту, и находить высокооплачиваемую работу становится всё сложнее. Или ваш бизнес вытесняют конкуренты, и так далее;
• размер ваших доходов очень различен во времени. В одном месяце вообще ничего нет, а другом — очень много. В этом случае выплачивать ипотечные платежи бывает сложно, так как они идут равномерно и постоянно требуют денег. Поэтому приходится создавать значительный резерв, периодически перезанимать деньги или значительно урезать расходы во время спадов дохода. Проще во время больших заработков направить часть средств на досрочное погашение ипотечного кредита.

Выплачивать ипотечный кредит досрочно не рекомендуется, если:

• вы инвестируете деньги в акции, недвижимость или в создание бизнеса. Досрочное погашение кредита в этом случае, скорее всего, будет стратегической ошибкой.

В случае, когда решение о долгосрочном погашении принято, нужно предпринять ряд шагов.

Первое, что необходимо сделать, — прочитать ту часть договора, где говорится о досрочном погашении. Обычно всё довольно просто; тем не менее, стоит ответить на несколько часто возникающих вопросов.

Первый — это минимальная сумма досрочного погашения и минимальный срок. То есть, нельзя просто добавлять к кредиту по паре тысяч леев в надежде, что банк зачтет. Этого не произойдет. Посмотрите, какова минимальная сумма досрочного погашения ипотечного кредита. Кроме этого, обычно в течение 6-12 месяцев кредит вообще досрочно гасить нельзя.

Второй — куда будет направляться ваш досрочный платеж. Существует два варианта: ваш досрочный платеж просто уменьшит срок кредита, но платить по кредиту вы будете столько же, сколько платили, либо ваш досрочный платеж уменьшит сумму ежемесячной выплаты. То есть, срок кредита останется тем же, но ежемесячно вы станете платить меньше.

Более предпочтителен второй вариант, так он ощутимо влияет на семейный бюджет.

Однако у разных банков договоры составлены по-разному, и зачастую просто не оставляют выбора. Если у банка есть только один вариант, который предусматривает уменьшение срока кредита без уменьшения ежемесячных выплат, возможно, не стоит досрочно погашать ипотечный кредит, а лучше сформировать резерв на расходы по выплатам кредита.

Как видим, универсального решения нет, и чтобы не превращать конкретную ситуацию с жильем в лотерею, важно и нужно обратиться к эксперту в области недвижимости, который поможет разобраться в сложностях данного процесса, минимизировать риски и сделать правильный выбор.