Новострой или «вторичка»? Покупаем квартиру для молодой семьи!0

Да, свои преимущества есть и в том, и в другом. Вторичное жилье для молодой семьи может быть лучшим вариантом, так как старая застройка, как правило, имеет более богатую и развитую инфраструктуру. Массив давно обжит, к нему проложены подъездные пути, есть магазины. Что немаловажно: в непосредственной близости — детский сад, школа, это очень удобно. Второе преимущество — само состояние квартир на вторичном рынке. Очень редко они бывают в «белом» варианте или без отделки. Как правило, там уже неоднократно проходил ремонт, и в большинство из этих квартир можно вселиться немедленно: подведены газ, вода, канализация и электричество, есть плита, санузел и так далее. Нередко продавцы оставляют и часть мебели. В новострое же, как мы знаем, чаще всего квартира продается в «белом» варианте и требует отделки. Как правило, ремонт серьезно увеличивает сумму расходов и существует риск, что на полную отделку и меблировку квартиры денег не хватит. В-третьих, не во всех, но в некоторых квартирах очень актуален вопрос содержания. В новостроях площади больше, иногда существенно, и даже при наличии автономного отопления расходы на горячее водоснабжение, отопление и содержание внутридомовой территории будут выше, чем во вторичном жилье.

Давайте рассмотрим на примере. Однокомнатная квартира на вторичном рынке — это, как правило, 30-35, до 40 квадратных метров. В новострое однокомнатная — это квартира площадью от 40 квадратов и выше. Очевидно, что содержание квартиры на вторичном рынке обходится дешевле, хотя не могу сказать, что это аксиома. Существуют разные варианты, просто и на этот момент хорошо бы обратить внимание.

Вы правы: было замечено, что жилые массивы, построенные по старым проектам, могут похвастаться отличными дворами, большими детскими площадками, густой зеленью, палисадниками и так далее. В новых домах застройщики пренебрегают этим из-за дорогой земли. Они ее покупают и стараются максимально использовать все ресурсы, им выгодно строить и выше, и шире, и больше. Получается, что на детскую площадку, придомовую территорию остается все меньше и меньше места. Естественно, если под двор осталась площадь, легче выложить его плиткой и забыть, чем ухаживать за палисадником, высадить деревья и так далее. Иногда смотришь: хороший новострой, но во дворе — чистый белый бетон, шлагбаум и больше ничего. Очевидно, что это один из недостатков современного жилого строительства. Можно обвинять кого угодно, но это факт. Есть новострои, которые стараются привлечь внимание покупателей тем, что у них есть зеленая зона, детская площадка… Даже бассейн. Однако и здесь бывают свои «но»: часто все эти предложения остаются рекламой, а когда строительство начинается, проект меняется, и зеленая зона с детской площадкой из него пропадают. Характерно, что меньше места для придомовых территорий у тех массивов, которые расположены ближе к центру города или непосредственно в центре. Как я уже говорил, все дело в стоимости земли. А бывают отличные жилые комплексы, построенные вроде бы на периферии, но способные похвастаться отличными дворами, детскими площадками, парковками, зелеными насаждениями.

Во-первых, тем, что это уже новое поколение жилой недвижимости, построенное с учетом современных технологий и материалов. Это неизбежный процесс эволюции: улучшаются планировки, оконные проемы становятся шире, увеличивается площадь вспомогательных помещений, лоджий, балконов, кухонь, коридоров. Конечно, по своим функциональным качествам новострой лучше, со временем он вытеснит старые застройки и сам когда-то станет вторичным жильем. Новострой изначально термоизолирован, утеплен, в нем установлены энергосберегающие окна, двери и так далее. Новая инженерия, коммуникации, вентиляция, новые лифты. В старых домах очень часто при перестройках и ремонтах забиваются вентиляционные шахты, канализационные трубы, затапливаются подвалы. Жилье ветшает, коммуникации изнашиваются, менять их либо невыгодно, либо на это нет денег. Поэтому первые этажи в старых домах нередко сталкиваются с проблемой сырости, неприятного запаха от канализации. Кроме того, они расположены достаточно низко, это неудобно. В новострое первые этажи отданы под коммерческие площади — магазины, сферу услуг, охрану и так далее, и жилые этажи начинаются со второго уровня. Подвалы благоустроены и закрыты.

Я не специалист именно в области качества строительства, но пока у нас, кроме единичных случаев, я не знаю таких новых жилых домов, где бы от землетрясения или просто в процессе эксплуатации появились существенные повреждения, разрушения и так далее. Есть новострой, который выдержал уже не одно землетрясение — другое дело, что пока, к счастью, они были небольшими по силе. С другой стороны, сильное землетрясение, думаю, не выдержит и старое жилье, и новое. Но мрачные прогнозы строить не будем.

Если говорить об инвестициях в недвижимость, естественно, квартиры на «вторичке» — дешевле, приобретаются они, как правило, небольшими площадями (если это молодая семья, она долго в небольшой квартире не задерживается), это первое жилье на 2-3 года, пять лет, пока семья не встанет на ноги, не сэкономит еще средства и не решится на покупку жилья большей площади. В этом отношении «вторичку» приобрести легче, ее быстрее и продать, и сдать. Новострой подразумевает больше вложений и больший срок окупаемости. Он требует, если это была квартира без отделки, более современного и дорогого ремонта. Новизна требует всего модного, на что нужны дополнительные средства. Ну не будет хозяин квартиры в новеньком доме использовать для отделки устаревшие материалы или второсортную плитку, не будет покупать подержанную мебель, старую плиту и так далее! Разумеется, увеличивается и цена продажи, но и срок продажи — тоже. Свои нюансы есть и со сдачей внаем: во-первых, новенькую квартиру со всей отделкой и меблировкой сдавать не хочется. С другой стороны, если сдавать, нужно искать подходящую клиентуру, это занимает время и не всегда гарантирует успех. Поэтому расстаются с новостроем крайне неохотно, не так, как с более дешевой квартирой в старом доме.

Год-два в старой квартире молодая семья вполне может прожить, пока осмотрится и определится с планами. Не новая плита, ванная, окна или двери? Ничего, первое время все это терпимо, и так по всем позициям. Что касается затрат, то, если первоначально разница в цене квартир может быть почти одинаковой, расходы на ремонт и обустройство новостроя могут вырасти настолько, что вы в состоянии будете приобрести вторичное жилье большего или сопоставимого метража! Не одну комнату, а две. Особенно это актуально, когда уже есть ребенок. Ему нужна отдельная комната, и это важно. Пусть будет небольшая кухня, прихожая, санузел. Но у ребенка будет отдельная комната. Не будем, кстати, забывать, что вторичным жильем считаются не только хрущевки и брежневки. Но и вполне комфортабельные квартиры, построенные в советское время в 80 –е 90-е годы. Их старым жильем можно назвать с натяжкой.

В новострое мы очень часто встречаем — и речь идет не только об однокомнатных квартирах — большие площади, функциональность которых спорна. Застройщика можно понять: чем меньше в доме квартир, тем меньше нужно стояков, соответствующих коммуникаций. Кроме того, меньше квартир — меньше собственников, быстрее реализация. Есть разница: продать 200 квартир в доме или 1000. Когда же смотришь такую недвижимость, возникает вопрос о ее функциональности. Площади по 50-60 квадратов для однокомнатной квартиры — зачем? Одно большое пространство, порой даже без перегородок — то, о чем вы говорили, квартира-студия. Я считаю, что это маркетинговый трюк, рассчитанный на недальновидность покупателя. Окно в помещении одно, и как ты ни планируй коридор, кухню, прихожие какие-то — все равно источник света и воздуха остается в единственном экземпляре. Опять же, тратится много денег на услуги дизайнера, но и самый лучший дизайнер не сможет сгладить все углы и организовать комфорт там, где его быть не может в принципе. Особенно если квартира угловая, углы скошены, какие-то треугольники, колонна посередине и так далее. При этом в типовых советских застройках на 50-55 квадратных метрах вы найдете большую комнату — зал — в 16-18 квадратов, детскую комнату в 11-12 квадратов, коридорчик, кухню 8-9 квадратных метров, все с окнами, дверьми. Оказывается, на этих 50 квадратах есть все, что тебе нужно для жизни! Если хотите больший метраж трехкомнатная — 70-80 квадратных метров семье с детьми более чем достаточно. Мода была какое-то время назад, но сейчас она уступает место прагматичности и целесообразности.

Кстати, о площадях. Раньше был такой стандарт: площадь навесных балконов и лоджий включалась в метраж не в пропорции один к одному, а с определенным коэффициентом, например, 0,5. Это был советский стандарт, который было бы желательно сохранить и сейчас. Между тем, в некоторых типах новостроя лоджия или балкон, чуть утепленные и застекленные, продаются уже как жилая площадь, то есть, метраж идет один к одному, что не совсем честно по отношению к покупателю. К слову, в прежние времена, покупая кооперативную квартиру, жилец не платил за балконы и лоджии вообще. Они не включались в метраж. Поэтому сейчас при покупке бывших кооперативных квартир можно столкнуться с тем, что метраж разный, а квартиры одинаковые. Поэтому я советую молодым семьям при покупке жилья присматриваться к тому, что именно предусматривают те квадратные метры, которые они собираются приобрести. Насколько функционально жилье, насколько оно удобно. Особенно это касается мансард, когда застройщик в проекте обещает одну площадь, а на деле получается совсем другая.

Идея мансард была хорошая, но исполнение ее дискредитировало. Сейчас спрос на них упал и доверие к ним крайне низкое. Только первые мансарды, например, на улице Роз, которым уже более 15 лет, можно считать более-менее качественными. Все остальные строились с целью максимально удешевить процесс, а потому с нарушениями, использованием дешевых материалов и так далее. Советовать их приобретение молодой семье я не могу, потому что и с детской коляской добираться на пятый этаж тяжело, и качество строительства не всегда такое, какое нужно. Однако все индивидуально, и если ваш выбор пал на мансарды, присмотритесь к тем, которые пережили уже три-четыре наших зимы.