Покупка и аренда жилья: как избежать неприятностей? в Молдове

И продавцы, и покупатели квартиры испытывают схожие чувства. Первые терпеливо ждут, когда же прозвучит заветное «по рукам!» и они получат, наконец, за свою недвижимость живые деньги. Вторые долго выбирают, просматривают уйму вариантов и тоже ждут — когда же за свои, порой с трудом накопленные деньги они приобретут собственное жилье, справят новоселье и будут жить-поживать да добра наживать.

Разумеется, и те и другие знают, что в сделках с недвижимостью есть множество нюансов и подводных камней, а иногда и просто житейских ситуаций, которые нельзя заранее увидеть или просчитать. Есть в них место и мошенничеству.

О том, как избежать проблем, не стать жертвой обмана и не утратить доверие к людям, мы побеседовали со специалистом по недвижимости — Игорем Антоном.

Игорь, мне казалось, что сейчас тема мошенничества и нечистоплотности в сфере недвижимости уже не актуальна в нашей стране. Я ошибаюсь?

Не могу сказать, что очень актуальна, но все в мире повторяется, и новое — это хорошо забытое старое. Речь даже не о мошенничестве как таковом, а некоторых действиях, которые можно назвать непорядочными, нечистоплотными. Нашу столицу Кишинев нельзя сравнивать с такими крупными мегаполисами, как скажем, Москва, где площадь и численность населения в несколько раз выше и возможностей для мошенничества на порядок больше. Там вполне возможен вариант, когда человек арендует жилье, подделывает документы и продает эту жилплощадь. У нас такое невозможно именно потому, что города маленькие и все, что называется, на виду. Кроме того, я бы не стал так категорично утверждать, что в нашей стране вообще процент мошенничества, скажем, при найме жилья, очень высок. Это не так. Впрочем, как и при сделках купли-продажи. Просто есть моменты, на которые следовало бы обратить внимание.

Например?

Например, квартиры-фантомы, когда недобросовестные компании или отдельные лица размещают информацию о сдаче внаем или продаже определенной квартиры — на фото она замечательная, нравится потенциальным клиентам. Однако при очной встрече риелтор говорит, что эта квартира, к сожалению, уже сдана или продана, но есть другая, аналогичная, однако на других условиях и по другой цене. То есть, клиентам попросту пытаются навязать определенную жилплощадь, предварительно показав более выгодный вариант. Иногда такое срабатывает, иногда нет. Но квалифицировать это напрямую как мошенничество нельзя. Можно говорить только о нечистоплотности и призывать клиентов быть бдительными.

Я так думаю, что это не единственный вариант.

Нет, хотя и самый распространенный. Также нужно быть внимательным, если вы видите очень хороший вариант жилья по заведомо низкой цене. В этом случае есть риск попасть к агентству-однодневке. Вы созваниваетесь, вас приглашают в офис, предлагают предоставить больше информации об этой квартире или о других вариантах и просят заключить договор на предоставление информационных услуг. Вы платите — как правило, сумма не большая и не маленькая, леев 200-300, но вас привлекает перспектива обрести желаемую недвижимость по очень выгодной цене или получить оперативно информацию о выгодных предложениях, и вы соглашаетесь. В результате, как правило, оказывается, что та жилплощадь, которая вас привлекла, «продана», но есть еще «варианты», которые, однако, никем не проверены и истинных гарантий вам никто не даст. В данном случае тоже нельзя говорить о мошенничестве, потому что человек сам приходит в офис, подписывает договор, оплачивает услуги.

Дальше возмущения, как правило, дело не пойдет.

Как правило. Есть еще и такие варианты, когда и о нечистоплотности речи нет, но внимательность проявлять необходимо. Я говорю о ситуациях, когда, например, арендодателями квартиры выступает супружеская пара, у которой не ладятся отношения. С арендаторами общается, например, жена, и клиенты по умолчанию предполагают, что муж осведомлен о сделке. На деле выясняется, что это не так, что супруги в ссоре и согласия на сдачу квартиры внаем муж не давал. А клиенты уже заплатили аванс, может, даже и на год вперед. Ситуация усложняется, если кто-то из супругов находится за границей.

Представьте себе: вы въехали в арендуемое жилье, заплатили солидный аванс. Обустроились. И тут выясняется, что ваше присутствие нежелательно. Физически, возможно, вас никто не выселит, но игра на нервах и конфликтные ситуации обеспечены. Разумеется, в перспективе можно оспорить такую ситуацию и в суде, но это дополнительные расходы и испорченное настроение, как минимум. К слову, такие обстоятельства очень болезненны, если стоимость аренды не 150-200 евро в месяц, а, скажем, от 500 до 1-1,5 тыс. евро. Подсчитайте сумму аванса за полгода, например, и поймете, что ссора супругов-арендодателей может клиентам дорого стоить.

Вот вам еще пример. Владелец квартиры дает объявление о сдаче ее внаем. К нему приходит потенциальный клиент, но не высказывает четко свои намерения, а просит сделать пару фото, якобы, для родственников, чтобы посоветоваться с ними, и так далее. А сам является, например, также арендодателем, сравнивает и снижает стоимость аренды своей недвижимости. Или это внештатный сотрудник какого-либо агентства недвижимости, который, фактически, получает информацию о данной квартире для дальнейшего распространения, уже без ведома хозяина, разумеется. Здесь важно понимать, что вы сами предоставляете поле деятельности нечистым на руку людям.

Если говорить о действительно мошеннических схемах, то это передача в аренду уже арендуемого жилья по поддельным документам. Либо, например, я съезжаю с арендуемой квартиры, заранее выступив в роли ее владельца, предложив желающим арендовать эту жилплощадь и взяв у них аванс — 100-200 евро. Сумма вроде небольшая, но и не маленькая. И это уже мошенничество. При этом настоящему собственнику данной квартиры, который и не подозревает о мошеннических действиях, такое развитие событий грозит наложением ареста на квартиру, что делает невозможным на определенный срок ни сдачу ее внаем, ни продажу.

Есть над чем задуматься. Ну а если, к примеру, молодая семья, у которой нет опыта сделок с недвижимостью, хочет приобрести квартиру — скажем, не новострой, а вторичное жилье. Что должно насторожить?

Должно насторожить неадекватное поведение продавцов. Что я имею в виду? Например, вы просите показать документы на квартиру, прояснить те или иные вопросы, и получаете не прямой отказ, а какие-то отговорки. Перенос на «потом» и так далее. Или когда продавец отказывается от задатка. Поверьте, если с документами и родственными отношениями все в порядке, продавец охотно берет задаток, так как действительно заинтересован в продаже жилья и хочет не затягивать с совершением сделки. А если что-то не так, задаток нужно возвращать в двойном размере, что, конечно, мошенника не устраивает.

Также нужно выяснить, есть ли в семье несовершеннолетние, потому что их нужно выселять через суд, процесс затяжной, длится и год, и два. Если квартира унаследована — нет ли проблем с наследством, оспаривания и так далее. Любая недосказанность, любое сокрытие информации должно насторожить, но не потому, что перед вами именно мошенники, а потому, что в случае каких-то упущений вам же и придется потратить время и силы на посещение инстанций и оформление различных документов. Еще раз повторю, что в большинстве случаев мы говорим даже не о злом умысле или преступных действиях, а просто о недальновидности или легкомыслии.

А у нас есть какой-то ресурс, база данных, к которой можно обратиться и проверить, например, не наложен ли на недвижимость арест?

Есть база данных кадастра, cadastru.md, где есть информация о запрете того или иного рода (бывает, владельцы по невнимательности не заплатили налог, уехали, но это не является серьезным барьером для сделок с недвижимостью, другое дело — арест). Есть законодательные акты (о кадастре недвижимого имущества, о нотариате, Гражданский кодекс и т.д.), они в открытом доступе. Хотя, конечно, лучше обращаться к знающим специалистам и компаниям с именем и опытом работы на рынке. Я работаю в недвижимости с 2004 года и могу утверждать, что все возникающие нюансы охватить и раскрыть невозможно. Это только практический опыт и знания.

А если недвижимость находилась в залоге, заемщик не выплатил кредит и теперь недвижимость продает банк? Есть мнения, что такую недвижимость лучше не приобретать, чтобы не было проблем.

В таком случае все сделки проводятся с согласия третьей стороны, закон позволяет залогодержателю отчуждать имущество. Есть две ситуации: квартира в залоге, владелец исправно платит по кредиту, и с согласия залогодержателя можно проводить отчуждение, никаких проблем нет. Другое дело — когда идет нарушение договора о кредитовании, то есть, кредит не погашается вовремя, и тогда банк обращается в суд, чтобы с этого имущества востребовать погашение кредита с процентами. И в процессе разбирательства суд может передать эту недвижимость соискателям в пользование с правом дальнейшего отчуждения. В этой ситуации собственник не имеет права что-то решать. Бывают случаи, когда решение суда оспаривается, в квартире, которую отчуждают по суду, проживают несовершеннолетние и так далее. Это, конечно, вызывает дополнительные сложности.

Поэтому необходимы внимание и тщательное изучение деталей.

Важно выяснить, не проживают ли в квартире инвалиды, дети. Потому что об этом банк не скажет, а бегать по инстанциям и проходить длительную и неприятную процедуру их выселения придется вам.

Игорь, а когда сделка уже практически совершена и остается только передать деньги и подписать договор, на что нужно обращать внимание?

Очень важно знать, что деньги за квартиру нужно передавать ДО подписания договора купли-продажи. Если деньги вам передали после подписания, клиенты приобрели недвижимость в рассрочку! В законодательстве четко указано, что деньги за недвижимость передаются до или в момент подписания договора. Иначе может возникнуть такая ситуация: продавец подписал договор, а покупатель, передавая деньги, говорит, что не хватает, например, пятисот евро. Или даже тысячи. Он краснеет и бледнеет, просит прощения, говорит, что обязательно донесет, дошлет недостающее… А договор уже подписан.

Конечно, я ни в коем случае не хочу сказать, что так не бывает в жизни — что покупатель в спешке может не пересчитать, обсчитаться и не заметить, что недостает незначительного, если сравнивать с общей суммой, количества денег. Все мы люди, и такое может произойти с каждым. Но люди непорядочные могут воспользоваться данной ситуацией осознанно, и вот от этого я и хочу предостеречь потенциальных продавцов. Особенно если «покупатели» знают, что продавец спешит, так как приехал, скажем, из-за границы и должен вовремя вернуться. Он не будет ждать, когда ему вернут эти 500 евро, а улетит — как говорится, осадок останется, и все.

Может быть и такое, что покупатель предъявляет продавцу накануне сделки выписку с банковского счета, свидетельствующую о наличии полной суммы денег. Продавец подписывает договор, а на следующий день на счет покупателя налагается арест, и деньги снять невозможно. При этом договор уже подписан, его можно идти регистрировать! Опять же, вполне может быть, что покупатель и сам не знал, что счет могут арестовать, и тоже попал в неприятное положение. Я не утверждаю, что каждая из таких ситуаций — злой умысел, в жизни есть место совершенно разным случаям.

Важно не искать мошенника в каждом человеке, а просто следовать некоторым правилам: не быть беспечным, не проводить сделки с недвижимостью в спешке, не загонять себя в рамки отпуска, перелетов и так далее, и, что самое главное — обращаться к знающим и опытным специалистам, работающим в лицензированных компаниях.